最近跟朋友聊天，发现一个挺扎心的现象：不少人前几年买的房子，现在市值已经跌破了当初的贷款额。

换句话说，就算把房子卖了，可能还不够还银行的欠款。

“还了四年房贷，到头来发现房子卖出去的钱，连银行贷款都填不平。”

这样的故事，正在从新闻变成身边活生生的例子。有机构测算，全国已经有超过120万户家庭，因为房价下跌而陷入了这种“房贷倒挂”的困境。

01、什么是“房贷倒挂”？

简单说，就是你欠银行的钱，比你这套房子现在能卖出的市场价还要多。这种情况在2018到2021年那波楼市高点、用高杠杆（比如低首付）上车的人群里，尤其突出。

在一线城市，这种问题多出现在远郊板块；但在很多二三线城市，它几乎已经蔓延到了整个市场。

02、为什么会走到这一步？

第一重推手，是当初的“低首付高杠杆”。

市场火热的时候，大家都觉得房价会一直涨，敢于用很小的本金撬动很大的资产。很多购房者就是在那个时期，以极高的杠杆率入了场。

第二重冲击，是房价的“超预期下跌”。

在原来的逻辑里，首付部分被默认为是“可以承受的下跌空间”。只要房子的价值不低于贷款余额，市场就不会出大问题。

但现实是，下跌幅度击穿了这个心理和财务的“安全垫”。

更关键的是，市场预期彻底转变了。

过去支撑大家“敢借钱”的，是两种预期：一是房价会一直涨的资产增值预期，二是收入会稳步增长的工作预期。

现在，这两个预期都动摇了。我们清醒地认识到，房价不会永远涨，工资也可能不涨反降，甚至工作本身都可能失去。

前段时间有个段子在朋友圈流传，虽然夸张，却道出了某种现实：“炒股之后才知道，买房的人玩得有多大。对某个地方的房子坚定看好，就直接‘融’了未来30年的购买力，全仓杀入。”

而且，房子这个“投资品”，流动性可比股票差多了，简直是“T+365”——想卖的时候，未必能及时脱手。

03、泡沫挤掉多少，房价才算“合理”？

从数据上看，全国平均房价已经跌回到了2016年左右的水平，大约从高点回落了40%。

有观点认为：在这个基础上，如果再回调30%，可能才是一个更贴近真实居住价值、与居民收入水平更匹配的“合理区间”。

当然，这只是一个宏观的参考，具体到每个城市、每个板块，差异会非常大。

当前市场正在形成一个越来越清晰的共识：未来可能只有20%的城市房产能真正保值，而在这些城市里，又只有其中20%的核心地段优质房产具备抗跌和增值能力。

这个“二八定律”正在房产领域残酷上演。

04、个人该如何应对？

如果你不幸持有的房产正处在估值下行的通道里，那么“抢跑”出售，止损离场，可能是一种理性的财务选择。

从2021年开始，我就一直坚持一个观点：卖掉非核心、多余的房产，置换到核心城市的核心地段；同时，务比珍惜和保护好自己的现金流。

因为，我们正处在一个全球性的经济调整期。

对于个人而言，关键是要建立家庭的“财务护城河”，可以遵循“三不原则”：

不参与“零首付”等违规的高风险融资；

不购买明显超出家庭收入承受能力的房产；

不让自己家庭的资产负债表过于脆弱，要预留足够的抗风险资金。

真正的财富智慧，不在于牛市里赚得最多，而在于寒冬里活得最久。

当越来越多的购房者用真金白银的教训认识到，房产不再是稳赚不赔的“造富机器”时，整个房地产行业或许才能走向更成熟、更理性的新阶段。

05、从宏观视角再看一眼

一个有趣的数据对比：2008年美国次贷危机时，其房贷余额占GDP的100%，房产总市值占GDP的176%。

而2024年的我们，房贷余额占GDP的比例只有37%（看似杠杆不高），但房产总市值占GDP的比例却高达234%（即使按较低的315万亿市值计算）。

这说明什么？说明我们的问题，主要不在于全国整体的借贷杠杆有多高，而在于过去这些年在高速发展中，资产价格（房价）的通胀速度远远超过了经济本身的增长。

巨大的资产估值泡沫，需要后来者用更高的杠杆去承接。这才是核心问题所在。

房贷倒挂的危机，或许正在倒逼一些积极的转变。

比如，政策层面可能会加速推进建立全国统一的房产评估数据库、试行更合理的房贷风险分担机制等关键改革。

说到底，房价的“合理”回归，不仅是一个数字游戏，更是一次社会财富观念的深刻重塑。

它让我们重新思考，什么才是真正的“价值”，以及如何在一个不确定性增加的时代，守护好自己与家庭的财富与安宁。